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一套200万的房子 在世界各国如何收房地产税?(附表)

2018-03-09 09:19:25

每年两会,关于“房产税”或“房地产税”的问题,都是焦点。

最近几年是一年比一年说得更清楚,说明房地产税也确实真正进入了改革的通道。

今年全国人大记者会上,财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问,给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上,总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”,目前的进度,则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。

史耀斌副部长还特别强调了房地产税是“一种世界通行的税种”,中国的房地产税会参考其中共性制度性特点,比如按评估值来征税、会有一定税收优惠、收入归属于地方政府,因税基复杂而需要完备的税收征管模式等。

顺着这个思路,我们可以去研究一番各个国家的房地产税,然后总结出来相应的规律,来回答三个大家最关心的问题。


对什么资产/谁收税,是否包括土地?

房地产税分为两个环节,交易环节和持有环节。

对于交易税,争议并不大。在全世界的各个经济体,名字可能不一样,但针对交易的税一般都有:

➀ 美国、德国叫房地产交易税;

➁ 法国叫登记税及附加税;

➂ 英国、香港,叫印花税;

➃ 加拿大稍微特别一点,二手房转让叫房地产转让税,新房则叫商品和服务税。

大家在房地产税上纠结的问题,在于持有环节上,收的是“房产税”还是“房地产税”。

常见的观点,如果收的是“房地产税”,那么土地国有,不是个人所有,按所有权收税没有道理;如果是“房产税”,那么我们目前的房屋产权为70年,租了土地70年使用权,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格。

在已有的模式中,主要分为两种类型:

一种,是美国和日本这样的,土地私有。则土地和房产归总在一起,都作为不动产(或在更大范围内算作财产),以此为征税的对象,简单易行。

另一种,是英国和香港经济,土地是公有(英国在名义上是英王所有),其中香港与中国大陆的情况最为类似。

香港针对物业,收取三类持有税,分别是地租、差饷(正式应该叫土地税)和物业税:

➀ 地租:除了土地出让金之外,每年还要从土地收取的租金。

➁ 差饷:针对土地的使用权(而非所有权)收的税。

➂ 物业税:针对物业出租的税费,不出租则不用交。

其实,即便一次性收了几十年甚至上百年的租金,再对土地收取使用税,也还是可以的,关键在于,要收得合理。

要交多少税?家庭是否可以承担?

在持有税的税率上,美国的中间值在1.4%左右,同时还能抵扣个人所得税等税费,最后算下来,平均的税费,相当于美国家庭中位数收入的3%~5%。日本的税率则是1.4%,但土地和房产的评估值通常会在市价基础上打一个相当大的折扣。

与中国情况接近的香港,收取的则更少。税收的参照基数,不是房子+土地的价值,而是以类似物业的平均年租金。每年必须要交的差饷和地租,税率分别是5%和3%,平均相当于香港家庭支出的3%~4%。

香港和美国、日本在房地产税税收形式上虽然有所不同,但原则都是统一的,就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内,大致的范围就是家庭年收入或是支出的3%~5%。

比如日本,评估价格大约是市价的五至七成,此外,住宅用地200平方米以下的为“小规模住宅用地”,不动产税按课税标准额度的1/6征收,超过200平米的按照1/3,都市规划税则分别按照1/3和2/3。

如果一套用地不到200平的不动产,土地价值150万人民币,房子成本50万人民币,评估按照六成,则:

税费=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3%

最后可以算出,一年的税费为0.4万人民币。

在香港,一套200万房子的租金大约4万左右,如果自助,也税费为0.32万。

其实各个国家的税率仔细算算,都不算高。

在交易环节,税率情况差异就非常大了,

低的,低到几乎没有,比如美国的部分州,只有象征性的0.01%。

高的,为了调控楼市,可以高到几乎离谱,比如香港的印花税,买一次房子交税费就要脱层皮。

满足“香港永久居民”和“买首套物业”两个条件的,还算客气,收你15%。不满足的,比如非香港居民、企业购置物业或购置二套房,一次性收你30%。如果你是投机性买进卖出的,对不起,还要收惩罚性的额外印花税:

▷ 6个月内转手,收20%

▷ 6~12个月内转手,收15%

▷ 12~36个月内转手,收10%

交易费用之高,堪称辣手摧花,大陆房地产交易环节,尽管有7种税要交,但加起来与香港一比较,也算是很友好了。

全世界能成功征收的房地产税,都有几个基本特点:宽税基、少税种、低税率。中国目前情况则是反着来:

➀ 窄税基:中国的房产税一直都有,但其中包括住宅在内的90%是豁免的,只有10%的商用房要交物业税。

➁ 多税种:全流程共16个税种,土地开发建设环节7个,房产交易环节7个税种,持有环节2个。

➂ 高税率:即便不算土地出让金,占GDP 6%的房地产行业依然贡献了14%的税收。

中国房地产税改革的方向,就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担,则可能根据各城市情况自行确定。但一旦对居民持有房产收税,则应相应减少交易环节税负。


对房价有何影响?

很不幸,房地产税对房价的影响,可能远不如预期。指望靠税降房价的,不太现实,至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。

▷ 比如美国,房地产税在建国之初就已经确立,但在200多年中,房价始终处在长期上涨的通道中,在1980年代和1990年代加大免税力度,以及控制部分州税率后,房价也并未因此而快速上涨。

▷ 日本,在1950年代改革税制,之后征收1.4%的房地产税,然后60~80年代,日本的房价一飞冲天,并没有受到影响。

▷ 韩国,1990年推出物业税,继续维持高速增长一段时间后,增速出现一定回调。2005年再推出综合房地产税,房价出现短暂下滑,但之后又继续加速上涨。

▷ 香港,更不必说,除了房地产持有税,为了打击投机,交易的印花税一路提高到超高的程度,但房价始终在快速上涨。

房价的关键,始终在于供求关系。如果这一点没有根本性改观,房价如何在保证财政收入和对供求市场进行适度调节之间保持平衡,况且,房地产税在税基、税率、执行上也存在很多的不确定。

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